Postupak parcelacije korak po korak: od izvoda do rešenja katastra

Postupak parcelacije ima jasan redosled: prvo se proveri šta pokazuju katastar i planski dokument, zatim se rešavaju imovinsko-pravni odnosi i izrađuje projekat koji potvrđuje urbanizam, a novu podelu na kraju sprovodi katastar. U ovom vodiču prolazimo kroz svaki korak onako kako ga radimo u praksi, sa rokovima koje propisuje Zakon o planiranju i izgradnji.

Kada vlasnik pita kako podeliti plac, gotovo uvek ima na umu jednu od tri situacije: plac treba podeliti između naslednika ili suvlasnika, deo placa uz ulicu treba prodati, ili na jednoj parceli treba formirati dve građevinske parcele za dve kuće. Postupak parcelacije je u sva tri slučaja isti, razlikuje se samo količina posla u pojedinim fazama.

Pravila postavlja Zakon o planiranju i izgradnji. Parcelacijom se na jednoj katastarskoj parceli obrazuje veći broj građevinskih parcela, a preparcelacijom se od većeg broja katastarskih parcela obrazuje jedna ili više građevinskih parcela. Osnov je u oba slučaja projekat, a krajnji rezultat su nove parcele upisane u katastar nepokretnosti.

Postupak parcelacije zemljišta u osam koraka

Redosled nije stvar izbora: svaki korak se oslanja na rezultat prethodnog. Projekat nema smisla raditi pre nego što znate šta plan dozvoljava, a katastar ne prima zahtev bez potvrđenog projekta i dokaza o vlasništvu.

1. Prvi razgovor i provera izvoda iz lista nepokretnosti i kopije plana
2. Informacija o lokaciji, odnosno provera planskog dokumenta
3. Rešavanje imovinsko-pravnih odnosa (suvlasnici, nasleđe)
4. Izrada projekta parcelacije ili preparcelacije sa projektom geodetskog obeležavanja
5. Potvrđivanje projekta u organu nadležnom za urbanizam
6. Obeležavanje na terenu i izrada elaborata geodetskih radova
7. Provođenje u katastru i rešenje o formiranju katastarske parcele
8. Nove parcele upisane u katastar, sa kojima samostalno raspolažete

Kako izgleda svaki korak u praksi

1. Prvi razgovor i provera lista nepokretnosti i kopije plana

Sve počinje razgovorom: šta želite da dobijete, koliko novih parcela, kome pripada koji deo i šta planirate na svakom od njih. Uz to proveravamo izvod iz lista nepokretnosti, koji pokazuje ko je upisan kao vlasnik, sa kojim udelima i da li postoje upisani tereti ili zabeležbe, i kopiju plana, na kojoj se vide oblik parcele, susedne parcele i veza sa ulicom.

Već u ovoj fazi obično se vidi da li postoji prepreka: upisani vlasnik je preminuo, a ostavina nije završena, sa nekim od suvlasnika nema dogovora ili parcela nema izlaz na put. Spisak papira, sa podelom na ono što donosite vi i ono što pribavljamo mi, dat je u vodiču koja dokumentacija je potrebna za parcelaciju.

2. Informacija o lokaciji: šta plan dozvoljava

Plac se ne može podeliti na proizvoljan broj delova. Građevinska parcela, prema Zakonu o planiranju i izgradnji, mora imati pristup javnoj saobraćajnoj površini i biti definisana koordinatama prelomnih tačaka u državnoj projekciji. Minimalnu površinu, širinu fronta prema ulici i druge uslove propisuje planski dokument, a ako plan nije donet, Pravilnik o opštim pravilima za parcelaciju, regulaciju i izgradnju.

Zato se pribavlja informacija o lokaciji. Izdaje je organ nadležan za izdavanje lokacijskih uslova, u roku od 8 dana i uz naknadu stvarnih troškova. Iz nje se vidi da li željena deoba parcele uopšte može da prođe i u kom obliku.

3. Rešavanje imovinsko-pravnih odnosa

Katastar sprovodi parcelaciju samo uz dokaz o rešenim imovinsko-pravnim odnosima za sve katastarske parcele obuhvaćene projektom. U najjednostavnijem slučaju to je izvod iz lista nepokretnosti na kome ste upisani kao jedini vlasnik.

Kada parcela ima više vlasnika, potrebna je saglasnost svih suvlasnika, najčešće kroz ugovor o deobi overen kod javnog beležnika; ako dogovora nema, ostaje sudska deoba u vanparničnom postupku. Naslednik svoj deo dokazuje rešenjem o nasleđivanju. Kako se to rešava u praksi i šta kada se naslednici ne slažu, objašnjavamo u vodiču o deobi placa između suvlasnika i naslednika.

Najsigurnije je da ovaj korak završite pre izrade projekta. Dogovor o tome ko dobija koji deo ionako je potreban da bi se projekat uradio, a zakon izričito traži dokaz o rešenim odnosima uz zahtev katastru.

4. Izrada projekta parcelacije ili preparcelacije

Projekat se radi u skladu sa planskim dokumentom, na osnovu podataka katastra i katastarsko-topografskog plana parcele. U njemu se određuju nove granice, površine i koordinate prelomnih tačaka svake buduće parcele. Prema zakonu, projekat izrađuje ovlašćeno privredno društvo, drugo pravno lice ili preduzetnik upisan u odgovarajući registar, a projekat geodetskog obeležavanja je njegov sastavni deo.

Izradom projekta, kako zakon nalaže, rukovodi odgovorni urbanista arhitektonske struke, a geodetski deo — projekat geodetskog obeležavanja i elaborat geodetskih radova — radi naš licencirani geodetski tim. Šta sve projekat sadrži i kako ga pripremamo, pogledajte na stranici izrada projekta parcelacije i preparcelacije.

Ako se parcela nalazi u zaštićenom području kulturnog dobra, pribavljaju se i mere tehničke zaštite od nadležnog zavoda za zaštitu spomenika kulture.

5. Potvrđivanje projekta u urbanizmu

Gotov projekat se podnosi organu jedinice lokalne samouprave nadležnom za poslove urbanizma, koji ga potvrđuje u roku od 10 dana. Organ proverava da li je projekat u skladu sa planskim dokumentom, odnosno sa pravilnikom.

Ako nije, podnosilac dobija obaveštenje, a na njega može da podnese prigovor opštinskom, odnosno gradskom veću u roku od 3 dana od dostavljanja. Kada je primedba opravdana, brže je uskladiti projekat nego ulaziti u prigovor, pa je pažljiva provera plana u drugom koraku najbolja zaštita od ovog zastoja.

6. Obeležavanje na terenu i elaborat geodetskih radova

Geodetski tim izlazi na teren i obeležava prelomne tačke novih granica, onako kako su definisane projektom geodetskog obeležavanja. Termin dogovaramo sa vama, a obeležene granice moraju odgovarati projektu koji se sprovodi u katastru. Dobro je da tada budete prisutni, kako biste na licu mesta videli gde tačno prolaze nove međe.

Zatim se izrađuje elaborat geodetskih radova i, sa zapisnikom o izvršenom uviđaju, dostavlja službi za katastar nepokretnosti, danas elektronskim putem preko e-šaltera Republičkog geodetskog zavoda. Služba pregleda elaborat: ako nema nedostataka, overava ga i prima, a ako ih ima, zapisnikom nalaže da se otklone u roku od 8 dana.

7. Provođenje u katastru i rešenje

Parcelaciju sprovodi služba za katastar nepokretnosti Republičkog geodetskog zavoda. Uz zahtev se podnose potvrđeni projekat, čiji je sastavni deo projekat geodetskog obeležavanja, i dokaz o rešenim imovinsko-pravnim odnosima. Kada je sve u redu, katastar donosi rešenje o formiranju katastarske parcele.

Na rešenje se može izjaviti žalba u roku od 8 dana od dostavljanja, a pravnosnažno rešenje katastar dostavlja i poreskoj upravi. Geodetski deo ove faze opisan je na stranici sprovođenje parcelacije u katastru.

8. Šta dobijate na kraju

Rezultat su nove katastarske parcele, svaka sa svojim brojem, površinom i koordinatama prelomnih tačaka, upisane u katastar nepokretnosti, i granice obeležene na terenu. Novo stanje vidi se u izvodu iz lista nepokretnosti.

Od tog trenutka svaka nova parcela može samostalno da se proda, pokloni ili optereti hipotekom. Građevinska parcela je spremna za sledeće korake ka gradnji, kao što su lokacijski uslovi i građevinska dozvola.

Kada nije potreban projekat parcelacije

Nije svaka promena granica parcelacija. Zakon o planiranju i izgradnji (član 68) predviđa da se ispravka granica susednih parcela i spajanje susednih parcela istog vlasnika rade bez projekta parcelacije, na osnovu elaborata geodetskih radova. Vlasnik i tada prvo rešava imovinsko-pravne odnose, a posle izrade elaborata podnosi zahtev katastru.

Ovaj put je kraći, jer nema potvrđivanja u urbanizmu. Ako imate dve susedne parcele i želite da od njih napravite jednu, pogledajte uslugu spajanje katastarskih parcela; na prvom razgovoru reći ćemo vam koji put važi za vaš slučaj.

Deoba poljoprivrednog zemljišta: posebno pravilo

Projekat parcelacije odnosi se na građevinsko zemljište. Za obradivo poljoprivredno zemljište važi Zakon o poljoprivrednom zemljištu, koji zabranjuje usitnjavanje na parcele manje od 0,5 ha, a na zemljištu uređenom komasacijom manje od 1 ha. Ako delite njivu između naslednika ili prodajete deo, pročitajte vodič o deobi poljoprivrednog zemljišta i pravilu od 0,5 ha.

Gde se postupak najčešće zaglavi

• Nerešeno nasleđe — dok nema rešenja o nasleđivanju, nema ni dokaza o imovinsko-pravnim odnosima.
• Suvlasnik koji ne pristaje — bez saglasnosti svih ostaje sudska deoba, koja po pravilu traje duže od sporazuma.
• Parcela bez izlaza na ulicu — svaka nova građevinska parcela mora imati pristup javnoj saobraćajnoj površini, pa podela mora biti osmišljena tako da to obezbedi.
• Delovi ispod minimuma iz plana — ako plan traži veću površinu ili širi front, broj novih parcela mora da se smanji.
• Nepotpuna dokumentacija — svaka dopuna znači novi krug u urbanizmu ili katastru.

Koliko traje svaka faza i od čega to zavisi, opisali smo u vodiču koliko traje parcelacija.

Kako da počnete

Za prvi razgovor dovoljni su broj katastarske parcele i naziv katastarske opštine, ili izvod iz lista nepokretnosti ako ga imate, i kratak opis onoga što želite da postignete. Na osnovu toga kažemo vam koji je prvi korak i gde očekujemo prepreke; procenu rokova i troškova dajemo nakon uvida u dokumentaciju.

Postupak vodi tim geodetske firme Geocentar Vujković, a odgovorna osoba je Danijela Vujković, master inženjer geodezije. Pozovite nas na 060 428 16 32 (pon–pet 8–16 h, subota 9–14 h) ili pošaljite upit za parcelaciju. Kancelarije su nam u Šapcu, Masarikova 100, i u Bogatiću, Vojvode Stepe 2 (pored opštine), a radimo u Beogradu i Novom Sadu, kao i u Mačvanskom, Sremskom i Kolubarskom okrugu i šire.

Česta pitanja