Deoba placa između suvlasnika i naslednika: kako do svoje parcele

Deoba placa između suvlasnika ili naslednika ima dva dela: pravni, kojim se utvrđuje ko dobija koji deo, i geodetski, kojim od jedne parcele zaista nastaju nove. U ovom vodiču objašnjavamo kada je fizička deoba placa moguća, kojim redom se ide i kako da izbegnete najčešće sporove.

Suvlasništvo i zajednička svojina: šta zapravo delite

Svaka deoba placa počinje pitanjem u kakvoj ste svojini. U listu nepokretnosti to piše jasno, ali se upis često pogrešno tumači, a od njega zavisi i kojim putem se ide dalje.

• Suvlasništvo znači da svaki vlasnik ima svoj udeo izražen razlomkom, na primer 1/2 ili 1/3. Taj udeo se odnosi na celu parcelu, a ne na određeni deo terena. Ako vam pripada 1/2, to ne znači da je vaša „leva polovina“ placa — dok se plac ne podeli, svi suvlasnici imaju udeo na celoj parceli.
• Zajednička svojina postoji kada udeli nisu unapred određeni. Najčešći primer je imovina koju su supružnici stekli tokom braka. Pre deobe takve imovine po pravilu treba prvo utvrditi udele, dogovorom ili pred sudom.

Ovo su opšta pravila, a svaki slučaj ima svoje detalje. Ako niste sigurni šta vaš upis znači, posavetujte se sa advokatom pre nego što krenete u podelu placa.

Sporazumna i sudska deoba placa

Kada je jasno ko ima koliki udeo, postoje dva osnovna puta do deobe.

Sporazumna deoba

Ako se svi suvlasnici slažu, zaključuje se ugovor o deobi koji se overava kod javnog beležnika. To je po pravilu najbrži i najjednostavniji put, jer svi unapred znaju ko dobija koji deo, pa geodetski radovi idu bez zastoja. Uslov je da ugovor potpišu baš svi suvlasnici — saglasnost većine nije dovoljna.

Sudska deoba

Kada dogovora nema, deoba se može tražiti pred sudom, u vanparničnom postupku. Sud tada odlučuje o načinu deobe, a trajanje zavisi od suda i složenosti predmeta. Ako fizička deoba nije moguća, u praksi se razmatra i takozvana civilna deoba, odnosno prodaja nepokretnosti i podela novca srazmerno udelima. Ovakve postupke vodi advokat, a precizni geodetski podaci o parceli potrebni su i tada.

Fizička deoba parcele: svako dobija svoju parcelu

Fizička deoba znači da od jedne katastarske parcele nastaju dve ili više novih, a svaki dosadašnji suvlasnik postaje jedini vlasnik svoje. Na građevinskom zemljištu to se radi parcelacijom: prema Zakonu o planiranju i izgradnji, na jednoj katastarskoj parceli obrazuje se veći broj građevinskih parcela, na način i pod uslovima iz planskog dokumenta. Za to je potreban projekat parcelacije, koji potvrđuje nadležni organ opštine ili grada, a zatim i sprovođenje promene u katastru.

Ključno pitanje je da li plan dozvoljava podelu kakvu ste zamislili. Svaka nova građevinska parcela mora da ispuni uslove iz planskog dokumenta, a ako on nije donet, iz Pravilnika o opštim pravilima za parcelaciju, regulaciju i izgradnju. Najčešće se proverava:

• minimalna površina nove parcele;
• minimalna širina fronta prema ulici;
• pristup javnoj saobraćajnoj površini, jer ga po definiciji iz Zakona o planiranju i izgradnji građevinska parcela mora imati;
• položaj postojećih objekata u odnosu na buduće granice.

Pre nego što se suvlasnici dogovore o podeli, korisno je pribaviti informaciju o lokaciji. Izdaje je organ nadležan za lokacijske uslove u roku od 8 dana, uz naknadu stvarnih troškova, i iz nje se vidi šta plan dozvoljava na vašoj parceli. Ceo tok, od provere do upisa, opisan je u vodiču postupak parcelacije korak po korak.

Ako delite njivu ili voćnjak, a ne građevinski plac, važe druga pravila: prema Zakonu o poljoprivrednom zemljištu, obradivo poljoprivredno zemljište ne može da se usitni na parcele manje od 0,5 ha. Više o tome pišemo u tekstu deoba poljoprivrednog zemljišta.

Kada fizička deoba placa nije moguća

Dešava se da je plac premali, preuzak ili da bi njegov zadnji deo ostao bez izlaza na ulicu. Tipičan primer iz prakse: dva brata nasledila su plac sa kućom uz ulicu i dogovorila se da jedan zadrži kuću, a drugi dobije baštu iza nje. Ako bi bašta posle podele ostala bez pristupa javnom putu ili bila manja od minimalne površine, ne može se formirati kao posebna građevinska parcela.

Kada podela nije izvodljiva, opcije su obično sledeće:

• zadržavanje suvlasništva uz pisani dogovor o tome ko koristi koji deo placa — praktično, ali bez posebnih parcela;
• otkup udela — jedan suvlasnik isplaćuje drugog i postaje jedini vlasnik;
• zajednička prodaja celog placa i podela novca prema udelima;
• rešenje zajedno sa susednom parcelom — ponekad se uslovi mogu ispuniti preparcelacijom, novim rasporedom granica sa susednom parcelom, ali to traži dogovor i sa njenim vlasnikom. Razliku objašnjavamo u tekstu parcelacija i preparcelacija: razlika.

Koja je opcija najbolja za vas pravno i poreski, procenjuje advokat. Mi vam možemo reći šta je geodetski i planski izvodljivo, i to pre nego što se bilo šta potpiše.

Nasleđeni plac: prvo nasleđe, pa deoba

Kod deobe nasledstva u vidu zemljišta redosled je važan. Pre nego što se plac fizički podeli, naslednici moraju da dokažu svoje pravo, a nasledni deo se dokazuje rešenjem o nasleđivanju. Zato je redosled uglavnom ovakav:

1. Ostavinski postupak se okončava rešenjem o nasleđivanju.
2. Upis u katastar — na osnovu rešenja naslednici se upisuju u list nepokretnosti, najčešće kao suvlasnici sa određenim udelima.
3. Dogovor ili sudska deoba — od tog trenutka za naslednike važi sve što važi za suvlasnike.
4. Parcelacija — projekat, potvrđivanje u opštini, obeležavanje i elaborat geodetskih radova.
5. Upis novih parcela na osnovu rešenja katastra o formiranju katastarske parcele.

Praktičan savet: o tome ko dobija koji deo placa razgovarajte tek kada znate šta plan dozvoljava. Dogovor „ti uzmi deo uz ulicu, ja ću zadnji deo“ ne vredi mnogo ako zadnji deo ne može da postane posebna parcela. Naslednici ponekad mogu da urede raspodelu imovine već tokom ostavinskog postupka; da li je to moguće i svrsishodno u vašem slučaju, pitajte javnog beležnika ili advokata.

Uloga geodete u deobi placa

Pravni dogovor određuje ko šta dobija, a geodetski deo obezbeđuje da se taj dogovor može sprovesti. U deobi placa naš posao obuhvata:

• izrada katastarsko-topografskog plana parcele — granice, objekti, ograde i prilaz, uz poređenje sa katastarskim planom;
• predlog podele — jednu ili više varijanti koje poštuju udele i planske uslove, sa izračunatim površinama, tako da suvlasnici unapred vide kako će nove parcele izgledati;
• usklađivanje sa planom — u saradnji sa odgovornim urbanistom koji rukovodi izradom projekta;
• obeležavanje novih granica na terenu, prema projektu geodetskog obeležavanja, da svako vidi gde mu je međa;
• elaborat geodetskih radova i sprovođenje parcelacije u katastru, do rešenja o formiranju novih parcela.

Izradom projekta, kako zakon nalaže, rukovodi odgovorni urbanista arhitektonske struke, a geodetski deo — projekat geodetskog obeležavanja i elaborat geodetskih radova — radi naš licencirani geodetski tim.

Imajte u vidu da jednake površine ne znače uvek jednaku vrednost. Deo sa frontom prema ulici ili sa kućom obično vredi više od zadnjeg dela placa. Geodeta može da izračuna granicu za bilo koji dogovoreni odnos površina, ali kako ćete razliku u vrednosti izravnati, stvar je dogovora suvlasnika i pravnog saveta.

Kako da podela placa između suvlasnika ne završi u sporu

• Proverite plan pre dogovora. Informacija o lokaciji i geodetski predlog podele štede mnogo vremena i nerviranja.
• Sve stavite na papir. Usmeni dogovor u porodici lako se zaboravi ili drugačije zapamti. Ugovor overen kod javnog beležnika, uz jasan predlog podele, ostavlja malo prostora za tumačenje.
• Rešite pristup za svaku parcelu. Ne ostavljajte za kasnije pitanje kako će vlasnik zadnjeg dela izlaziti na ulicu.
• Dogovorite troškove. Prema Zakonu o državnom premeru i katastru, troškove utvrđivanja i provođenja promena snosi podnosilac zahteva; kako ćete ih podeliti među sobom, dogovorite unapred.
• Precizirajte objekte i instalacije. Kome pripadaju pomoćni objekti, bunar, priključci i ograda na novoj granici.
• Proverite list nepokretnosti. Ako su upisani tereti ili zabeležbe, pitajte advokata kako utiču na deobu.
• Budite prisutni pri obeležavanju. Kada svi suvlasnici zajedno vide nove tačke na terenu, kasnijih nesporazuma je mnogo manje.
• Ne pomerajte ograde pre obeležavanja. Ograda postavljena „od oka“ pre nego što su nove granice obeležene čest je povod za spor.

Kako da započnete deobu placa

Pošaljite nam broj katastarske parcele i katastarsku opštinu, list nepokretnosti ako ga imate, i kratak opis podele koju suvlasnici ili naslednici žele. Nakon uvida u podatke dobijate procenu bez obaveze: da li je fizička deoba izvodljiva, šta plan traži i koji su sledeći koraci. Spisak papira koji će vam trebati naći ćete u vodiču dokumentacija potrebna za parcelaciju.

Javite nam se preko stranice kontakt i zahtev za ponudu, na info@projekatparcelacije.rs ili na 060 428 16 32. Geocentar Vujković ima kancelarije u Šapcu i Bogatiću i radi u Beogradu i Novom Sadu, kao i na području Mačvanskog, Sremskog i Kolubarskog okruga i šire.

Česta pitanja