Deoba poljoprivrednog zemljišta: pravilo od pola hektara

Deoba poljoprivrednog zemljišta ima jedno pravilo koje treba znati pre svakog dogovora: obradivo poljoprivredno zemljište ne može da se usitni na parcele manje od pola hektara, a ako je uređeno komasacijom — manje od jednog hektara. Pre toga, međutim, treba proveriti da li je vaša njiva po planu uopšte poljoprivredno zemljište.

Šta kaže pravilo od pola hektara

Zakon o poljoprivrednom zemljištu (čl. 27) propisuje da obradivo poljoprivredno zemljište ne može da se usitni na parcele manje od 0,5 ha. Ako je zemljište uređeno komasacijom, granica je 1 ha.

Radi lakšeg snalaženja: pola hektara je 50 ari, odnosno 5.000 m², a jedan hektar je 10.000 m².

Pravilo se odnosi na parcele koje nastaju deobom. To znači da svaka nova parcela obradivog zemljišta — i ona koja se izdvaja i ona koja ostaje — mora imati najmanje propisanu površinu.

Šta to znači u praksi

Nekoliko primera koji pokazuju kako se pravilo primenjuje na brojke:

• Njiva od 1,2 ha može se podeliti na dve parcele od po 0,6 ha, jer su obe veće od pola hektara.
• Njiva od 0,8 ha ne može se podeliti na dve parcele obradivog zemljišta, jer bi bar jedna bila manja od 0,5 ha.
• Njiva od 2 ha može se podeliti na najviše četiri parcele, jer svaka mora imati bar 0,5 ha.
• Na području uređenom komasacijom parcela od 1,5 ha ne može se podeliti na dva dela, jer bi bar jedan bio manji od 1 ha.
• Kupac koji želi „samo 30 ari“ sa kraja njive ne može tu površinu da izdvoji kao posebnu parcelu obradivog zemljišta.

Da li u konkretnom slučaju postoji drugačije rešenje, zavisi od namene zemljišta i dokumentacije — to proveravamo pre nego što bilo šta predložimo.

Prvo proverite namenu: građevinsko ili poljoprivredno zemljište

Pravilo od pola hektara važi za obradivo poljoprivredno zemljište, pa prvo treba utvrditi kakvu namenu parcela ima po planskom dokumentu. Nije retkost da se parcela u katastru i dalje vodi kao njiva, a da je planom već obuhvaćena građevinskim područjem — ili obrnuto, da kupac misli da kupuje plac, a zemljište je po planu poljoprivredno.

Najpouzdaniji prvi korak je informacija o lokaciji. Prema Zakonu o planiranju i izgradnji (čl. 53), ona sadrži podatke o mogućnostima i ograničenjima gradnje na parceli na osnovu planskog dokumenta. Izdaje je organ nadležan za izdavanje lokacijskih uslova u roku od 8 dana, uz naknadu stvarnih troškova.

Ako je zemljište građevinsko: parcelacija po Zakonu o planiranju i izgradnji

Parcelacija i preparcelacija iz Zakona o planiranju i izgradnji tiču se građevinskih parcela — delova građevinskog zemljišta sa pristupom javnoj saobraćajnoj površini, izgrađenih ili planom predviđenih za izgradnju. Za njih su merodavni uslovi iz planskog dokumenta: najmanja površina, širina fronta i pristup, a osnov je projekat parcelacije i preparcelacije, koji potvrđuje opština.

Da li se na vašu parcelu primenjuju pravila za građevinske parcele ili pravilo od pola hektara, zavisi od planskog dokumenta. Razliku između postupaka objasnili smo u vodiču parcelacija i preparcelacija: koja je razlika.

Šta ako je plan promenio namenu

Ako je novim planskim dokumentom njiva uključena u građevinsko područje, za formiranje građevinskih parcela primenjuju se pravila iz tog plana i postupak parcelacije ili preparcelacije. Za namenu je merodavan planski dokument koji je na snazi, a ne plan koji je tek u izradi. Važi i obrnuto: ako parcela po važećem planu nije u građevinskom području, to što su okolne parcele izgrađene ne čini je placem.

Šta tačno sledi posle promene namene — kako se promena evidentira u katastru i da li postoje dodatne obaveze pre gradnje — zavisi od slučaja i opštine. To proveravamo uvidom u dokumentaciju, pre nego što date kaparu ili potpišete ugovor.

Kako se deoba poljoprivrednog zemljišta sprovodi u katastru

Projekat parcelacije iz Zakona o planiranju i izgradnji odnosi se na građevinske parcele, pa se za deobu njive van građevinskog područja u opštem slučaju ne radi. Promena se u katastru sprovodi na osnovu elaborata geodetskih radova, uz poštovanje pravila o minimalnoj površini. Okviran tok izgleda ovako:

1. Provera namene i dokumentacije — list nepokretnosti, kopija plana, informacija o lokaciji i podatak o tome da li je područje uređeno komasacijom.
2. Merenje i predlog deobe — snimamo njivu, utvrđujemo stvarnu površinu i predlažemo liniju deobe tako da svaka nova parcela ispuni minimum.
3. Pravni osnov — zavisno od slučaja: zahtev vlasnika, ugovor o deobi između suvlasnika overen kod javnog beležnika, sudska deoba u vanparničnom postupku ili rešenje o nasleđivanju.
4. Elaborat geodetskih radova — izrađujemo ga i dostavljamo službi za katastar elektronskim putem, sa zapisnikom o uviđaju. Ako ima nedostataka, služba nalaže njihovo otklanjanje u roku od 8 dana.
5. Upis — katastar sprovodi promenu, a list nepokretnosti prikazuje nove parcele. Troškove utvrđivanja i provođenja promena snosi podnosilac zahteva.

Kako izgleda saradnja sa katastrom, opisali smo na stranici sprovođenje u katastru i elaborat geodetskih radova.

Kupujete ili prodajete deo njive? Proverite pre ugovora

• Da li je zemljište po planu poljoprivredno ili građevinsko.
• Da li i deo koji kupujete i deo koji ostaje prodavcu imaju najmanje 0,5 ha, odnosno 1 ha ako je područje uređeno komasacijom.
• Kolika je stvarna površina na terenu — upisana površina i stanje na terenu nisu uvek isti.
• Ko je upisan kao vlasnik, ima li suvlasnika i ima li tereta u listu nepokretnosti.
• Kako će se pristupati delu koji kupujete — poljskim putem ili prolazom preko druge parcele.

Deoba njive između naslednika i suvlasnika

Pravilo o minimalnoj površini treba imati u vidu i kada njivu fizički dele suvlasnici ili naslednici. Ako deoba na parcele od najmanje pola hektara nije moguća, suvlasnici mogu da potraže drugo rešenje — na primer da parcela ostane u suvlasništvu ili da jedan suvlasnik isplati ostale. To je pitanje dogovora i pravnog saveta. Kako se deli plac u građevinskom području, objasnili smo u vodiču deoba placa između suvlasnika i naslednika.

Šta da pripremite za prvi razgovor

• broj parcele i naziv katastarske opštine — podatke iz katastra proveravamo sami;
• dokaz o vlasništvu ako još nije upisano — ugovor ili rešenje o nasleđivanju;
• podatke o svim suvlasnicima i njihov dogovor o tome ko dobija koji deo;
• skicu ili opis željene deobe: sa koje strane se izdvaja deo i odakle mu se pristupa;
• informaciju o lokaciji, ako je već imate.

Širi spisak nalazi se u vodiču koja dokumentacija je potrebna za parcelaciju — dobar deo dokumenata isti je i kod deobe njive.

Koliko traje i kako da počnete

Trajanje zavisi od ažurnosti katastra, od toga da li je pravni osnov spreman i od opštine u kojoj je parcela. Okvirne rokove za pojedine korake dali smo u vodiču koliko traje parcelacija.

Kancelarije su nam u Šapcu i Bogatiću, a radimo u Beogradu i Novom Sadu, kao i u Mačvanskom, Sremskom i Kolubarskom okrugu i šire. Pošaljite broj parcele i katastarsku opštinu preko stranice kontakt i zahtev za ponudu ili pozovite 060 428 16 32 — proverićemo namenu i površinu i reći vam da li je deoba koju planirate moguća.

Česta pitanja