Parcelacija i preparcelacija: koja je razlika?

Razlika između parcelacije i preparcelacije je u polaznoj tački: parcelacija polazi od jedne katastarske parcele i od nje pravi više građevinskih parcela, a preparcelacija polazi od više katastarskih parcela i od njih obrazuje jednu ili više novih. U nastavku su primeri, uporedni pregled i postupci koji se često mešaju sa ova dva.

Razlika parcelacija i preparcelacija ukratko

Oba pojma definiše Zakon o planiranju i izgradnji (čl. 65) i oba se tiču građevinskih parcela — delova građevinskog zemljišta sa pristupom javnoj saobraćajnoj površini, koji su izgrađeni ili planom predviđeni za izgradnju i definisani koordinatama prelomnih tačaka u državnoj projekciji.

• Parcelacija: na jednoj katastarskoj parceli obrazuje se veći broj građevinskih parcela.
• Preparcelacija: na većem broju katastarskih parcela obrazuje se jedna ili više građevinskih parcela.

U oba slučaja osnov je projekat — projekat parcelacije, odnosno preparcelacije — izrađen na način i pod uslovima iz planskog dokumenta. Ako planski dokument nije donet, primenjuje se Pravilnik o opštim pravilima za parcelaciju, regulaciju i izgradnju.

Parcelacija: kada se jedna parcela deli

Parcelacija je ono što se u svakodnevnom govoru zove podela ili cepanje placa. Polazi se od jedne katastarske parcele, a rezultat su dve ili više građevinskih parcela.

Primer: vlasnik ima veći plac uz ulicu i želi da ga podeli na dva — jedan da proda, a na drugom da gradi. Projektom parcelacije određuju se nove granice tako da svaka nova parcela ima pristup ulici i ispunjava uslove iz plana.

Prema zakonu, građevinske parcele mogu se deliti parcelacijom do minimuma utvrđenog pravilima o parcelaciji. Taj minimum — najmanju površinu, širinu fronta prema ulici, način pristupa — određuje planski dokument za konkretnu zonu, a gde plan nije donet, pomenuti pravilnik. Zato je pre podele korisno pribaviti informaciju o lokaciji.

Preparcelacija: kada se polazi od više parcela

Preparcelacija obuhvata dve ili više katastarskih parcela, koje mogu pripadati istom ili različitim vlasnicima. Granice se ponovo određuju tako da nastanu građevinske parcele koje odgovaraju planu. Tri tipična primera:

• Ukrupnjavanje: nekoliko uskih parcela, na primer nekadašnjih njiva koje su planom ušle u građevinsko područje, pojedinačno je preusko za gradnju. Preparcelacijom se od njih obrazuje građevinska parcela odgovarajuće širine. Zakon izričito predviđa da se građevinske parcele mogu ukrupniti preparcelacijom.
• Preraspodela granica: tri susedne parcele različitih vlasnika nepravilnog su oblika i nemaju sve izlaz na ulicu. Preparcelacijom se granice pomeraju tako da nastanu pravilnije parcele, svaka sa pristupom javnoj saobraćajnoj površini. Uz to idu ugovori između vlasnika, jer katastar traži dokaz o rešenim imovinsko-pravnim odnosima za sve parcele.
• Deo javne svojine: za formiranje građevinske parcele potreban je i deo susedne parcele u javnoj svojini. U preparcelaciji se taj deo izdvaja kao posebna katastarska parcela, koja se može otuđiti po posebnom zakonu.

Ako su sve parcele istog vlasnika i dovoljno je samo ukloniti zajedničke granice, put može biti i jednostavniji — o tome u nastavku.

Šta je zajedničko za oba postupka

• Projekat izrađuje ovlašćeno privredno društvo, drugo pravno lice ili preduzetnik upisan u odgovarajući registar. Izradom projekta, kako zakon nalaže, rukovodi odgovorni urbanista arhitektonske struke, a geodetski deo — projekat geodetskog obeležavanja i elaborat geodetskih radova — radi naš licencirani geodetski tim.
• Projekat geodetskog obeležavanja je sastavni deo projekta parcelacije, odnosno preparcelacije.
• Projekat potvrđuje organ opštine ili grada nadležan za poslove urbanizma, u roku od 10 dana. Ako projekat nije u skladu sa planom, organ obaveštava podnosioca, koji može podneti prigovor opštinskom, odnosno gradskom veću u roku od 3 dana od dostavljanja.
• Promenu sprovodi služba za katastar nepokretnosti, uz potvrđen projekat i dokaz o rešenim imovinsko-pravnim odnosima za sve katastarske parcele. Katastar donosi rešenje o formiranju katastarske parcele, na koje se može izjaviti žalba u roku od 8 dana.
• Za zaštićena kulturna dobra pribavljaju se mere tehničke zaštite od zavoda za zaštitu spomenika kulture.

Svaki korak, sa redosledom i dokumentima, opisali smo u vodiču postupak parcelacije zemljišta korak po korak.

Spajanje i ispravka granica: kada projekat nije potreban

Isti zakon (čl. 68) izdvaja slučajeve koji se rešavaju bez projekta parcelacije ili preparcelacije, samo na osnovu elaborata geodetskih radova:

• spajanje susednih katastarskih parcela istog vlasnika, kao i susednih parcela na kojima je isto lice vlasnik ili dugoročni zakupac po ranijim propisima;
• ispravka granica susednih parcela, kada deo jedne parcele prelazi u susednu.

Zakon na istom mestu pominje i obrazovanje većeg broja građevinskih parcela prema planiranoj ili postojećoj izgrađenosti, odnosno nameni. Da li se vaš slučaj može rešiti na taj način, zavisi od planskog dokumenta i stanja na terenu — proveravamo uvidom u dokumentaciju.

I ovde vlasnik pre izrade elaborata rešava imovinsko-pravne odnose. Ako je susedna parcela u javnoj svojini, saglasnost za ispravku granice daje nadležni pravobranilac.

Primer razlike: imate dve susedne parcele i obe su upisane na vas — dovoljno je spajanje na osnovu elaborata. Ako je jedna od njih upisana na vašeg brata, to više nije spajanje parcela istog vlasnika: potrebna je preparcelacija ili prethodno usklađivanje vlasništva.

A deoba poljoprivrednog zemljišta?

Parcelacija i preparcelacija iz Zakona o planiranju i izgradnji tiču se građevinskih parcela. Za poljoprivredno zemljište važi Zakon o poljoprivrednom zemljištu, prema kojem obradivo poljoprivredno zemljište ne može da se usitni na parcele manje od 0,5 ha, odnosno manje od 1 ha ako je uređeno komasacijom.

Zato je prvo pitanje uvek isto: kakvu namenu vaše zemljište ima po planskom dokumentu. Kada je njiva planom obuhvaćena građevinskim područjem, podela se planira po pravilima za građevinske parcele; kakav je tačno režim za vašu parcelu, zavisi od plana. Više o tome u vodiču deoba poljoprivrednog zemljišta i pravilo od pola hektara.

Uporedni pregled

• Parcelacija — polazi od jedne katastarske parcele; rezultat je više građevinskih parcela; osnov je projekat parcelacije koji potvrđuje opština, a sprovodi katastar.
• Preparcelacija — polazi od više katastarskih parcela, i kada su vlasnici različiti; rezultat je jedna ili više građevinskih parcela; osnov je projekat preparcelacije, uz dokaz o rešenim imovinsko-pravnim odnosima za sve parcele.
• Spajanje parcela — susedne parcele istog vlasnika postaju jedna; osnov je elaborat geodetskih radova, bez projekta.
• Ispravka granica — granica između dve susedne parcele se pomera; osnov je elaborat geodetskih radova uz rešene imovinsko-pravne odnose, a kod javne svojine i saglasnost pravobranioca.
• Deoba poljoprivrednog zemljišta — obradivo poljoprivredno zemljište ne deli se na parcele manje od 0,5 ha, odnosno 1 ha na području uređenom komasacijom.

Kako da znate koji postupak vam treba

1. Izvod iz lista nepokretnosti — koliko je parcela u pitanju i ko je upisan kao vlasnik.
2. Informacija o lokaciji — šta planski dokument dozvoljava na vašoj lokaciji. Izdaje je organ nadležan za lokacijske uslove u roku od 8 dana, uz naknadu stvarnih troškova.
3. Vaš cilj — gradnja, prodaja dela placa ili podela između naslednika. Za ovaj poslednji slučaj pripremili smo poseban vodič: deoba placa između suvlasnika i naslednika.
4. Stručna procena — sa ovim podacima možemo da kažemo koji postupak je primenljiv i šta je prvi korak.

Ako niste sigurni da li vam treba parcelacija, preparcelacija ili samo elaborat, pošaljite nam brojeve parcela i katastarsku opštinu preko stranice kontakt i zahtev za ponudu ili pozovite 060 428 16 32. Izradu kompletnog projekta parcelacije i preparcelacije vodimo od uvida u dokumentaciju do upisa u katastar.

Česta pitanja