Koliko traje parcelacija: zakonski rokovi i šta usporava postupak

Koliko traje parcelacija zavisi pre svega od toga da li su imovinsko-pravni odnosi rešeni, šta dozvoljava planski dokument i koliko je ažurna služba za katastar; realno, od nekoliko nedelja do nekoliko meseci. Zakon propisuje rokove samo za pojedine korake, pa ih ovde navodimo tačno, a za ostale faze objašnjavamo od čega zavise.

Na pitanje koliko traje parcelacija nema poštenog odgovora u danima dok se ne pogleda dokumentacija. Isti posao, podela placa na dva dela, može se završiti za nekoliko nedelja kada je vlasnik jedan i plan jasan, a može trajati mesecima kada se čeka ostavina ili saglasnost suvlasnika. Zato ispod razdvajamo ono što propisuje zakon od onoga što zavisi od konkretnog slučaja.

Koliko traje parcelacija po fazama

Postupak ima osam koraka, detaljno opisanih u vodiču postupak parcelacije korak po korak. Kada je reč o rokovima, korisno ih je grupisati u šest faza.

1. Provera dokumentacije

Pribavljanje izvoda iz lista nepokretnosti i kopije plana i prvi pregled stanja obično su najkraći deo posla. Trajanje zavisi od toga da li je dokumentacija kompletna i da li podaci u katastru odgovaraju stanju na terenu. Šta tačno treba pripremiti, navedeno je u tekstu dokumentacija za parcelaciju.

2. Informacija o lokaciji: 8 dana

Organ nadležan za lokacijske uslove izdaje informaciju o lokaciji u roku od 8 dana, prema Zakonu o planiranju i izgradnji. Ovaj dokument pokazuje da li i u kom obliku podela može da se uradi, pa je pametno sačekati ga pre nego što se krene u projekat.

3. Imovinsko-pravni odnosi: najmanje predvidiv deo

Za ovu fazu ne postoji rok koji se može unapred odrediti, jer zavisi od ljudi i drugih postupaka. Ako ste jedini upisani vlasnik, ona praktično ne postoji. Ako treba overiti ugovor o deobi kod javnog beležnika, trajanje zavisi od toga koliko brzo se suvlasnici dogovore i okupe. Ako je ostavina u toku ili je potrebna sudska deoba u vanparničnom postupku, parcelacija čeka njihov završetak. Više o tome u vodiču o deobi placa između suvlasnika i naslednika.

4. Izrada projekta parcelacije

Vreme za izradu projekta zavisi od broja novih parcela, oblika i veličine placa, postojećih objekata i toga koliko je posla oko usklađivanja sa planom. U ovu fazu ulazi i izrada katastarsko-topografskog plana parcele. Šta projekat obuhvata, opisano je na stranici izrada projekta parcelacije i preparcelacije.

5. Potvrđivanje u urbanizmu: 10 dana, prigovor 3 dana

Organ jedinice lokalne samouprave nadležan za poslove urbanizma potvrđuje projekat u roku od 10 dana. Ako utvrdi da projekat nije u skladu sa planskim dokumentom ili pravilnikom, o tome obaveštava podnosioca, a na obaveštenje se može podneti prigovor opštinskom, odnosno gradskom veću u roku od 3 dana od dostavljanja. Svaka ispravka projekta i ponovno podnošenje produžavaju ovu fazu.

6. Obeležavanje, elaborat i rešenje katastra

Sledi obeležavanje novih granica na terenu i izrada elaborata geodetskih radova. Terenski deo zavisi od dogovora termina i uslova na terenu, a obrada od složenosti predmeta. Elaborat se dostavlja službi za katastar nepokretnosti elektronski; ako služba utvrdi nedostatke, zapisnikom nalaže da se otklone u roku od 8 dana.

Koliko će proći do rešenja o formiranju katastarske parcele, u praksi najviše zavisi od ažurnosti i opterećenosti konkretne službe za katastar, pa se razlikuje od mesta do mesta. Na rešenje se može izjaviti žalba u roku od 8 dana od dostavljanja, a pravnosnažno rešenje katastar dostavlja i poreskoj upravi. Geodetski deo ove faze opisan je na stranici sprovođenje parcelacije u katastru.

Zakonski rokovi na jednom mestu

• informacija o lokaciji: 8 dana (Zakon o planiranju i izgradnji);
• potvrđivanje projekta u urbanizmu: 10 dana (Zakon o planiranju i izgradnji);
• prigovor opštinskom, odnosno gradskom veću na obaveštenje urbanizma: 3 dana od dostavljanja;
• otklanjanje nedostataka u elaboratu geodetskih radova: 8 dana, po zapisniku službe za katastar (Zakon o državnom premeru i katastru);
• žalba na rešenje katastra: 8 dana od dostavljanja.

Ostale faze — pribavljanje dokumentacije, rešavanje vlasništva, izrada projekta, terenski rad i obrada predmeta u katastru — zavise prvenstveno od okolnosti konkretnog slučaja i ažurnosti nadležnih službi. Zato je realan raspon za ceo postupak od nekoliko nedelja do nekoliko meseci.

Dva primera iz prakse

Jednostavan slučaj: jedan upisani vlasnik, plac uz ulicu, plan dozvoljava dve parcele, a služba za katastar je ažurna. Postupak se tada svodi na zakonske rokove i vreme potrebno za projekat i teren, pa realno traje nekoliko nedelja.

Složen slučaj: tri naslednika, ostavina nije završena, a deo placa nema izlaz na ulicu. Prvo se čeka rešenje o nasleđivanju, zatim dogovor o rasporedu koji svakoj novoj parceli obezbeđuje pristup, pa tek onda projekat. Takav predmet se meri mesecima, a najveći deo tog vremena ne zavisi ni od geodete ni od urbanizma.

Šta ubrzava parcelaciju

• Kompletna dokumentacija od početka — nema dopuna ni vraćanja predmeta.
• Rešeno vlasništvo — upisan jedan vlasnik, ili završena ostavina i overen ugovor o deobi.
• Dostupni i saglasni suvlasnici — kada svi na vreme potpišu ugovor kod javnog beležnika, nema čekanja na jednog potpisnika.
• Provera plana pre projekta — projekat urađen prema informaciji o lokaciji smanjuje rizik da ga urbanizam vrati.
• Punomoćje — zahteve i dopune podnosimo bez čekanja na vaš dolazak.

Šta usporava parcelaciju

• Nerešeno nasleđe — dok nema rešenja o nasleđivanju, katastar nema dokaz o imovinsko-pravnim odnosima i ne može da sprovede podelu.
• Plan ne dozvoljava željenu podelu — ako bi nova parcela bila manja od propisanog minimuma ili bez potrebne širine fronta, podela mora da se osmisli drugačije, a ponekad u željenom obliku nije moguća.
• Nema pristupa javnoj saobraćajnoj površini — građevinska parcela mora imati pristup, pa za deo placa u dubini treba naći drugačiji raspored, a ponekad i preparcelaciju sa susednim parcelama.
• Suvlasnik koji ne pristaje — tada ostaje sudska deoba u vanparničnom postupku, a parcelacija čeka njen ishod.
• Zaštićeno područje — pribavljanje mera tehničke zaštite od zavoda za zaštitu spomenika kulture dodatni je korak.
• Opterećenost službe za katastar — u nekim službama predmeti se rešavaju sporije, na šta ni vlasnik ni geodeta ne mogu mnogo da utiču.
• Nedostaci u projektu ili elaboratu — svaka ispravka znači novi krug provere.

Kada može brže: spajanje i ispravka granica

Ako ne delite parcelu, već spajate dve susedne parcele istog vlasnika ili ispravljate granicu prema susedu, projekat parcelacije nije potreban. Prema Zakonu o planiranju i izgradnji, to se radi na osnovu elaborata geodetskih radova, bez potvrđivanja u urbanizmu, pa je postupak po pravilu kraći. Više na stranici spajanje katastarskih parcela.

Kako procenjujemo rok za vaš slučaj

Pre nego što damo procenu, proverimo list nepokretnosti, kopiju plana i šta plan dozvoljava. Tek tada se vidi da li je vaš predmet od onih koji se završe za nekoliko nedelja ili od onih kod kojih vlasništvo i plan traže više vremena. Rokove ne obećavamo napamet, jer deo postupka zavisi od organa i drugih lica, ali vam od početka otvoreno kažemo gde očekujemo zastoj. Šta sve ulazi u trošak, objašnjeno je u vodiču od čega zavisi cena projekta parcelacije.

Pošaljite broj parcele i naziv katastarske opštine preko forme za upit ili pozovite 060 428 16 32 (pon–pet 8–16 h, subota 9–14 h). Iz kancelarija u Šapcu i Bogatiću radimo u Beogradu i Novom Sadu, kao i u Mačvanskom, Sremskom i Kolubarskom okrugu i šire.

Česta pitanja