Ispravka granica parcela je postupak kojim se granica između dve susedne katastarske parcele pomera, tako da deo jedne parcele pređe u drugu. Prema Zakonu o planiranju i izgradnji radi se na osnovu elaborata geodetskih radova, bez projekta parcelacije — ali tek kada su imovinsko-pravni odnosi rešeni.
Šta je ispravka granica parcela
Ispravkom granice menja se linija razgraničenja između dve susedne katastarske parcele: jedna parcela se smanjuje, a druga povećava za isti deo. Obe parcele i dalje postoje, a u katastru se evidentiraju nova granica i nove površine.
Zakon o planiranju i izgradnji (čl. 68) predviđa da se ispravka granica susednih katastarskih parcela sprovodi na osnovu elaborata geodetskih radova. Projekat parcelacije ili preparcelacije za to nije potreban, ali jeste pravni osnov: deo koji prelazi u vašu parcelu mora i pravno postati vaš.
Tipične situacije u praksi
- Ograda nije na granici — merenje pokaže da ograda ili zid ne prate granicu iz katastra, a vi i sused se dogovorite da granica u katastru prati stanje koje obe strane poštuju.
- Deo susednog placa potreban je za pristup — vaša parcela nema dobar prilaz ulici, a sused je spreman da ustupi uzan pojas za prolaz ili kolski ulaz.
- Formiranje građevinske parcele — parcela je preuska ili premala po pravilima plana, a pripajanjem dela susedne parcele mogla bi da ispuni uslove za gradnju.
- Usklađivanje terena i katastra — objekat, staza ili dvorište delom prelaze na susednu parcelu, pa se taj deo pravno i geodetski pripaja parceli na kojoj se stvarno koristi.
Ispravka granica ili omeđavanje — u čemu je razlika
Omeđavanje, odnosno obeležavanje granica, znači da se postojeća granica utvrdi prema podacima katastra i obeleži na terenu. Granica se pri tome ne menja — samo se pokazuje gde je.
Ispravka granica menja samu granicu: deo jedne parcele prelazi u drugu, uz saglasnost i pravni osnov, i ta promena se sprovodi u katastru.
Zato je redosled u praksi često isti: prvo izmerimo i obeležimo granicu prema katastru, pa vi i sused vidite stvarnu razliku. Tek tada je jasno da li je dovoljno pomeriti ogradu ili je bolje ispraviti granicu. Ponekad se pokaže da razlika potiče od nepreciznosti starijeg premera — tada se pravi postupak bira posle uvida u katastarski operat.
Uslovi za ispravku granica prema Zakonu o planiranju i izgradnji
- Prvo imovinsko-pravni odnosi — pre izrade elaborata vlasnik rešava imovinsko-pravne odnose. Kada je sused fizičko lice ili privatna firma, to je najčešće ugovor o prenosu dela parcele (kupoprodaja, razmena ili poklon) zaključen kod javnog beležnika.
- Javna svojina — ako je susedna parcela u javnoj svojini, saglasnost za ispravku granice daje nadležni pravobranilac.
- Ograničenje kod javne svojine — parcela u javnoj svojini koja se pripaja ne sme da ispunjava uslove za posebnu građevinsku parcelu i mora biti manja od parcele kojoj se pripaja.
- Zahtev podnosi vlasnik — posle izrade elaborata, katastru, uz dokaz o rešenim imovinsko-pravnim odnosima.
- Troškovi — troškove ispravke granica snosi vlasnik, odnosno zakupac.
- Kulturna dobra — u zaštićenom području pribavljaju se mere tehničke zaštite od zavoda za zaštitu spomenika kulture.
Važno: dogovor sa susedom „na reč“ nije dovoljan. Katastar sprovodi ispravku granice tek uz dokaz o rešenim imovinsko-pravnim odnosima, pa pravni osnov treba obezbediti pre izrade elaborata.
Kako izgleda postupak ispravke granica parcela
- Uvid u dokumentaciju — list nepokretnosti i kopija plana za obe parcele, a ako je cilj gradnja, i planski dokument. Informaciju o lokaciji izdaje organ nadležan za lokacijske uslove u roku od 8 dana, uz naknadu stvarnih troškova.
- Merenje i predlog nove granice — snimamo stanje na terenu i pripremamo predlog nove granice sa površinom dela koji prelazi, kako bi ga ugovor ili saglasnost mogli precizno da opišu.
- Pravni osnov — zaključuje se ugovor sa susedom, odnosno pribavlja saglasnost pravobranioca kada je reč o javnoj svojini.
- Elaborat geodetskih radova — izrađujemo ga i dostavljamo službi za katastar elektronskim putem, zajedno sa zapisnikom o uviđaju. Ako služba nađe nedostatke, nalaže njihovo otklanjanje u roku od 8 dana.
- Zahtev i upis — vlasnik podnosi zahtev uz dokaz o rešenim imovinsko-pravnim odnosima; katastar sprovodi promenu i donosi rešenje, a listovi nepokretnosti pokazuju nove površine obe parcele.
- Obeležavanje na terenu — po vašoj želji novu granicu obeležavamo i na terenu, da bi ograda bila postavljena tačno.
Više o predaji elaborata i radu sa katastrom pročitajte na stranici sprovođenje parcelacije u katastru.
Šta je potrebno od dokumentacije
- brojevi obe parcele i naziv katastarske opštine;
- podaci o vlasnicima obe parcele, a kod suvlasništva saglasnost svih suvlasnika;
- ugovor sa susedom, odnosno saglasnost pravobranioca, koji se pribavljaju tokom postupka;
- dokaz o vlasništvu ako još nije upisano — ugovor ili rešenje o nasleđivanju;
- punomoćje, ako zahtev podnosi drugo lice.
Detaljan spisak za različite situacije nalazi se u vodiču koja dokumentacija je potrebna za parcelaciju.
Ko snosi troškove i koliko traje
Prema Zakonu o planiranju i izgradnji, troškove ispravke granica snosi vlasnik, odnosno zakupac. Pored geodetskih radova, tu su republičke administrativne takse i naknade RGZ-a po važećem tarifniku, kao i troškovi ugovora kod javnog beležnika. Cenu našeg dela dajemo posle uvida u dokumentaciju.
Često najduže traje dogovor i pravni deo, a ne merenje. Trajanje zavisi i od ažurnosti katastra — realan okvir objasnili smo u vodiču koliko traje parcelacija.
Kada ispravka granica nije pravi put
- Ako želite da dve svoje susedne parcele postanu jedna, to je spajanje katastarskih parcela, takođe na osnovu elaborata.
- Ako se na više parcela, po uslovima plana, obrazuju nove građevinske parcele, potrebna je preparcelacija i projekat parcelacije i preparcelacije.
- Ako samo želite da znate gde je granica, dovoljno je omeđavanje — obeležavanje granica, koje takođe radimo.
Javite nam se pre dogovora sa susedom
Pošaljite brojeve parcela i ukratko opišite situaciju na terenu — reći ćemo vam koji postupak odgovara i šta je prvi korak. Pozovite 060 428 16 32 ili nam pišite preko stranice kontakt i zahtev za ponudu. Kancelarije su nam u Šapcu i Bogatiću, a radimo i u Beogradu i Novom Sadu.
Česta pitanja
Šta ako sused ne želi da ustupi deo svoje parcele?
Bez saglasnosti suseda, odnosno bez rešenih imovinsko-pravnih odnosa, ispravka granice ne može da se sprovede u katastru. Ako je sporno i to gde je sadašnja granica, prvi korak je da je izmerimo i obeležimo prema katastru. Ako ni posle toga nema dogovora, reč je o pravnom pitanju za koje je potreban savet advokata.
Može li se ispraviti granica prema putu ili drugoj parceli u javnoj svojini?
Zakon to predviđa, uz saglasnost nadležnog pravobranioca. Pri tome parcela u javnoj svojini koja se pripaja ne sme da ispunjava uslove za posebnu građevinsku parcelu i mora biti manja od parcele kojoj se pripaja. Pod kojim uslovima se taj deo pribavlja, zavisi od slučaja — proveravamo uvidom u dokumentaciju.
Ograda godinama ne prati granicu — da li se granica time promenila?
Ne. Sama činjenica da ograda dugo stoji ne menja granicu u katastru. Da li postoji pravni osnov da se taj deo upiše na vas, pitanje je za advokata. Mi možemo precizno da izmerimo koliko ograda odstupa od granice, što je dobra osnova i za dogovor sa susedom i za eventualni pravni postupak.
Da li se ispravkom granice menja površina u listu nepokretnosti?
Da, menjaju se površine obe parcele: jedna se smanjuje, druga povećava za deo koji je prešao. Kako će parcele biti označene posle promene, određuje se po pravilima katastra i vidi se u elaboratu i rešenju. Posle upisa proverite da su nove površine prenete i u ugovore i druge dokumente koje koristite.
Ko podnosi zahtev katastru — ja ili sused?
Prema zakonu, zahtev podnosi vlasnik posle izrade elaborata, uz dokaz o rešenim imovinsko-pravnim odnosima — najčešće ugovor koji su potpisale obe strane. Elaborat geodetskih radova katastru dostavlja geodetska organizacija, a mi pomažemo da zahtev bude kompletan.
Granica nije tamo gde treba?
Opišite situaciju i pošaljite brojeve parcela — predložićemo zakonit način da se granica uskladi.