Dokumentacija za parcelaciju: šta donosite vi, a šta pribavljamo mi

Dokumentacija za parcelaciju svodi se na dve grupe: dokumente o samoj parceli, koje uglavnom pribavljamo mi, i dokaze o vlasništvu, koje obezbeđujete vi. Najviše vremena se ne gubi na papirima iz katastra i opštine, već na nerešenom suvlasništvu i nasleđu, pa to proverite pre svega ostalog.

Kompletna dokumentacija za parcelaciju nije duga lista, ali svaki dokument ima svoju svrhu: jedan pokazuje šta je upisano u katastar, drugi šta dozvoljava plan, treći ko ima pravo da traži podelu. Ispod je podela na ono što pribavljamo mi i ono što je potrebno od vas, zatim posebni slučajevi i kratak spisak za prvi poziv. Kojim redom se ovi dokumenti koriste, opisano je u vodiču postupak parcelacije korak po korak.

Dokumentacija za parcelaciju koju pribavljamo mi

Dokumente o samoj parceli izdaju katastar i opština, pa ih pribavljamo sami čim nam date broj parcele i naziv katastarske opštine.

• Izvod iz lista nepokretnosti — pokazuje ko je upisan kao vlasnik, sa kojim udelima, kolika je površina parcele i da li postoje upisani tereti ili zabeležbe. To je osnovni dokaz o imovinsko-pravnim odnosima.
• Kopija plana — grafički prikaz parcele u odnosu na susedne parcele i ulicu. Iz nje se vidi oblik placa i da li ima izlaz na javnu saobraćajnu površinu.
• Podaci premera iz katastra — geodetski podaci o parceli, na koje se oslanjaju projekat geodetskog obeležavanja i kasniji elaborat geodetskih radova.
• Informacija o lokaciji — izdaje je organ nadležan za lokacijske uslove u roku od 8 dana, uz naknadu stvarnih troškova. Sadrži podatke o mogućnostima i ograničenjima gradnje na parceli prema planskom dokumentu, a za podelu su najvažniji minimalna površina parcele, širina fronta i uslovi pristupa.

Ako ste neki od ovih dokumenata već izvadili, pošaljite ga uz upit, jer nam pomaže da odmah vidimo vlasnike i udele. Za sam postupak koristimo sveže podatke, pošto se stanje u katastru može promeniti.

Šta je potrebno od vas

• Lična karta vlasnika, a kod suvlasništva podaci za sve suvlasnike.
• Izvod iz APR-a i podaci o licu ovlašćenom za zastupanje, ako je vlasnik firma.
• Dokaz o imovinsko-pravnim odnosima koji nije vidljiv u katastru — ugovor o kupoprodaji ili poklonu, rešenje o nasleđivanju i slično, ako promena još nije upisana u list nepokretnosti.
• Ugovor o deobi ili saglasnost suvlasnika, overeni kod javnog beležnika, ako parcela ima više vlasnika.
• Punomoćje, ako želite da zahteve urbanizmu i katastru podnosimo u vaše ime.

Sadržaj punomoćja i saglasnosti dogovaramo sa vama za konkretan slučaj, jer zavisi od toga ko su vlasnici i šta se deli. Kada promena vlasništva još nije upisana u katastar, nakon uvida u ugovor ili rešenje kažemo vam šta je potrebno rešiti pre zahteva za parcelaciju.

Zašto je dokaz o vlasništvu najvažniji dokument

Prema Zakonu o planiranju i izgradnji, uz zahtev za provođenje parcelacije katastru se podnose potvrđen projekat i dokaz o rešenim imovinsko-pravnim odnosima za sve katastarske parcele. Bez tog dokaza katastar ne može da donese rešenje o formiranju novih parcela, bez obzira na to koliko je projekat dobro urađen.

Imovinsko-pravni odnosi dokazuju se izvodom iz lista nepokretnosti. Ako ste jedini upisani vlasnik i stanje u katastru odgovara stvarnom, ovaj deo je rešen. Ako niste, sledeći odeljak je važniji od svih ostalih.

Posebni slučajevi

Suvlasništvo

Kada je na parceli upisano više vlasnika, za podelu je potrebna saglasnost svih. Ona se najčešće daje kroz ugovor o deobi overen kod javnog beležnika, u kome se navodi ko dobija koju novu parcelu. Ako neko od suvlasnika ne pristaje, ostaje sudska deoba u vanparničnom postupku. Kako se dolazi do dogovora i šta kada ga nema, objašnjeno je u vodiču o deobi placa između suvlasnika i naslednika.

Nasleđe u toku

Ako je upisani vlasnik preminuo, a ostavinski postupak nije završen, imovinsko-pravni odnosi nisu rešeni i to mora da se reši pre provođenja parcelacije. Naslednik svoj deo dokazuje rešenjem o nasleđivanju; dok njega nema, katastar nema osnov da sprovede podelu.

U međuvremenu možemo da proverimo izvod, kopiju plana i informaciju o lokaciji, kako bi naslednici već znali šta plan dozvoljava i kakvu podelu mogu da dogovore.

Kada podelu traži kupac

Ako ste kupac koji želi samo deo placa, postupak se vodi u ime vlasnika, jer se dokaz o imovinsko-pravnim odnosima odnosi na upisanog vlasnika. Zato je za početak potrebna saglasnost i saradnja prodavca. Kako ugovorom uskladiti prodaju i parcelaciju, posavetujte se sa advokatom ili javnim beležnikom.

Susedna parcela u javnoj svojini

Ponekad je za pravilnu građevinsku parcelu potreban i deo susedne parcele u javnoj svojini, na primer uzan pojas uz vaš plac. Kod ispravke granice saglasnost daje nadležni pravobranilac, a deo koji se pripaja ne sme ispunjavati uslove za posebnu građevinsku parcelu i mora biti manji od parcele kojoj se pripaja. Kod preparcelacije se takav deo formira kao posebna katastarska parcela, koja se može otuđiti po posebnom zakonu. Više o tome na stranici ispravka granica susednih parcela.

Kulturna dobra

Za parcele u zaštićenim područjima kulturnih dobara pribavljaju se i mere tehničke zaštite od nadležnog zavoda za zaštitu spomenika kulture. Da li se to odnosi na vašu parcelu, proveravamo kroz planski dokument i informaciju o lokaciji.

Poljoprivredno zemljište

Ako je parcela obradivo poljoprivredno zemljište, dokumentacija služi i da se proveri da li nove parcele poštuju pravilo iz Zakona o poljoprivrednom zemljištu: bez usitnjavanja na parcele manje od 0,5 ha. Detalje smo izdvojili u vodiču o deobi poljoprivrednog zemljišta.

Takse i troškovi koji prate dokumentaciju

Uz zahteve se plaćaju republičke administrativne takse i naknade Republičkog geodetskog zavoda po važećem tarifniku, dok lokalne takse zavise od opštine. Informacija o lokaciji izdaje se uz naknadu stvarnih troškova. Iznose ne navodimo napamet jer se menjaju; procenu dajemo nakon uvida u dokumentaciju. Šta sve ulazi u ukupan trošak, pročitajte u vodiču od čega zavisi cena projekta parcelacije.

Kako kompletna dokumentacija skraćuje postupak

Svaki dokument koji nedostaje znači dodatni krug: dopunu u urbanizmu, otklanjanje nedostataka u katastru ili čekanje da se završi ostavina. Zato prvo proveravamo papire, pa tek onda počinjemo izradu projekta parcelacije. Koliko traje svaka faza i šta je produžava, opisano je u vodiču koliko traje parcelacija.

Koju dokumentaciju dobijate na kraju

Po završetku postupka imate potvrđen projekat parcelacije, odnosno preparcelacije, sa projektom geodetskog obeležavanja, rešenje katastra o formiranju katastarske parcele i novi izvod iz lista nepokretnosti u kome su upisane nove parcele. Ove dokumente sačuvajte: trebaće vam pri prodaji, zasnivanju hipoteke ili pribavljanju lokacijskih uslova za gradnju.

Pre prvog poziva pripremite

• broj katastarske parcele i naziv katastarske opštine, ili izvod iz lista nepokretnosti ako ga imate;
• imena svih upisanih vlasnika i informaciju da li su svi saglasni sa podelom;
• podatak da li je neko od upisanih vlasnika preminuo i da li je ostavina završena;
• ugovor ili rešenje kojim ste stekli parcelu, ako promena nije upisana u katastar;
• skicu ili opis željene podele: koliko delova, približne površine i ko dobija koji deo;
• cilj podele: prodaja, gradnja ili deoba među naslednicima;
• podatak da li na parceli postoje objekti.

Sa ovim podacima već u prvom razgovoru možemo da vam kažemo šta je sledeći korak i da li negde očekujemo zastoj. Pozovite nas na 060 428 16 32 (pon–pet 8–16 h, subota 9–14 h) ili pošaljite zahtev za ponudu sa fotografijom izvoda iz lista nepokretnosti. Kancelarije su nam u Šapcu i Bogatiću, a radimo i u Beogradu i Novom Sadu.

Česta pitanja