Izrada projekta parcelacije i preparcelacije

Projekat parcelacije vam je potreban kada jednu katastarsku parcelu želite da podelite na više građevinskih parcela, a projekat preparcelacije kada od više katastarskih parcela formirate jednu ili više novih. Mi preuzimamo ceo posao: od provere šta planski dokument dozvoljava, preko izrade i potvrđivanja projekta, do upisa novih parcela u katastar.

Šta je projekat parcelacije, a šta projekat preparcelacije

Prema Zakonu o planiranju i izgradnji, parcelacija znači da se na jednoj katastarskoj parceli obrazuje veći broj građevinskih parcela. Preparcelacija polazi od više parcela: na većem broju katastarskih parcela obrazuje se jedna ili više građevinskih parcela. U oba slučaja osnov je projekat parcelacije, odnosno preparcelacije — dokument koji tačno određuje kakve će biti nove parcele, kolike će biti i gde im prolaze granice.

Cilj je uvek da nastane građevinska parcela: deo građevinskog zemljišta sa pristupom javnoj saobraćajnoj površini, izgrađen ili planom predviđen za izgradnju i definisan koordinatama prelomnih tačaka u državnoj projekciji. Zato projekat nije „povlačenje linije na mapi“, već usklađivanje vaše ideje sa planom i sa stanjem u katastru. Detaljnije poređenje dva postupka dali smo u tekstu parcelacija i preparcelacija — u čemu je razlika.

Kada vam je potreban projekat parcelacije ili preparcelacije

U praksi se najčešće javljaju ove situacije:

• Prodaja dela placa — kupac želi samo deo uz ulicu, a ostatak zadržavate za sebe.
• Gradnja više objekata — na velikom placu planirate dve kuće, na primer za sebe i za dete, i želite da svaka bude na svojoj parceli.
• Formiranje građevinske parcele — postojeća katastarska parcela po obliku ili površini ne ispunjava uslove iz plana, pa je treba preoblikovati da biste na njoj mogli da gradite.
• Nasledna deoba — naslednici žele da svako dobije svoj, posebno upisan deo; o pravnoj strani pročitajte vodič deoba placa između suvlasnika i naslednika.
• Ukrupnjavanje — nekoliko uskih ili malih parcela objedinjujete i ponovo raspoređujete u jednu ili više građevinskih parcela; to je tipičan projekat preparcelacije.

Ako je za formiranje građevinske parcele potreban i deo susedne parcele u javnoj svojini, preparcelacijom se taj deo formira kao posebna katastarska parcela, koja se može otuđiti po posebnom zakonu.

Šta sadrži projekat

Projekat ima tekstualni deo i grafički deo. Tekstualni deo opisuje postojeće stanje (katastarske parcele, površine, upisane vlasnike), planski osnov i pravila koja se primenjuju, kao i nove parcele koje se formiraju. Grafički deo prikazuje postojeće i novo stanje: granice, površine, oznake novih parcela i njihov pristup javnoj saobraćajnoj površini.

Obavezan sastavni deo je projekat geodetskog obeležavanja, u kome su prelomne tačke novih granica zadate koordinatama u državnoj projekciji. Na osnovu njega se granice prenose na teren, a kasnije i u katastar.

Ko izrađuje projekat parcelacije

Projekat parcelacije, odnosno preparcelacije, izrađuje ovlašćeno privredno društvo, drugo pravno lice ili preduzetnik upisan u odgovarajući registar. Izradom projekta, kako zakon nalaže, rukovodi odgovorni urbanista arhitektonske struke, a geodetski deo — projekat geodetskog obeležavanja i elaborat geodetskih radova — radi naš licencirani geodetski tim.

Iza usluge stoji geodetska firma Geocentar Vujković, sa kancelarijama u Šapcu i Bogatiću. Odgovorna osoba je Danijela Vujković, master inženjer geodezije.

Planski osnov: prvo proveravamo šta plan dozvoljava

Projekat se radi na način i pod uslovima iz planskog dokumenta. Ako za to područje planski dokument nije donet, primenjuje se Pravilnik o opštim pravilima za parcelaciju, regulaciju i izgradnju. Pravila određuju do kog minimuma se parcela sme deliti, kakvu širinu fronta i kakav pristup nova parcela mora da ima i šta se na njoj može graditi.

Zato posao počinjemo informacijom o lokaciji. Izdaje je organ nadležan za lokacijske uslove u roku od 8 dana, uz naknadu stvarnih troškova, i iz nje se vide mogućnosti i ograničenja za konkretnu parcelu. Tek kada znamo pravila, predlažemo raspored novih parcela — tako ne trošite vreme i novac na projekat koji ne može biti potvrđen.

Dve situacije zahtevaju posebnu pažnju: obradivo poljoprivredno zemljište ne može se usitniti na parcele manje od 0,5 ha (odnosno 1 ha ako je uređeno komasacijom), a za kulturna dobra i zaštićena područja pribavljaju se mere tehničke zaštite zavoda za zaštitu spomenika kulture.

Potvrđivanje projekta u urbanizmu

Gotov projekat podnosi se organu jedinice lokalne samouprave nadležnom za poslove urbanizma, koji ga potvrđuje u roku od 10 dana. Ako projekat nije u skladu sa planskim dokumentom ili pravilnikom, organ o tome obaveštava podnosioca, a na to obaveštenje može se podneti prigovor opštinskom, odnosno gradskom veću u roku od 3 dana od dostavljanja.

Šta dobijate: kompletna usluga od ideje do upisa

1. Pregled vaše ideje i dokumentacije, uvid u katastarsko stanje i pribavljanje informacije o lokaciji.
2. Izrada katastarsko-topografskog plana parcele.
3. Predlog rasporeda novih parcela, usaglašen sa vama i sa pravilima plana.
4. Izrada projekta parcelacije ili preparcelacije, sa projektom geodetskog obeležavanja.
5. Podnošenje projekta na potvrđivanje i komunikacija sa urbanizmom do potvrde.
6. Obeležavanje granica na terenu, izrada elaborata geodetskih radova i sprovođenje promene u katastru.

Svaki korak, sa ulogom svakog organa i zakonskim rokovima, opisan je u vodiču postupak parcelacije korak po korak.

Šta je potrebno da bismo počeli

• broj katastarske parcele i naziv katastarske opštine, ili izvod iz lista nepokretnosti;
• vaša ideja podele — dovoljna je i skica rukom, sa približnim merama;
• podaci o svim vlasnicima, jer je kod suvlasništva potrebna saglasnost svih suvlasnika ili sudska deoba;
• rešenje o nasleđivanju, ako je nepokretnost nasleđena.

Ostalo se pribavlja u toku postupka; kompletan spisak sa objašnjenjima nalazi se u tekstu koja dokumentacija je potrebna za parcelaciju. Procenu rokova i troškova dajemo nakon uvida u dokumentaciju, jer zavise od planskog dokumenta, opštine i ažurnosti katastra.

Pozovite nas na 060 428 16 32 ili pošaljite upit za izradu projekta parcelacije. Radimo u Beogradu i Novom Sadu, kao i u Mačvanskom, Sremskom i Kolubarskom okrugu i šire, a za udaljenije lokacije se dogovaramo.

Česta pitanja