Cena projekta parcelacije: od čega zavisi i šta sve plaćate

Cena projekta parcelacije nije jedan broj iz cenovnika, već zbir nekoliko stavki: izrade projekta, geodetskog obeležavanja, terenskih radova, elaborata za katastar i taksi. Koliko košta parcelacija vašeg placa zavisi pre svega od broja novih parcela, planskih uslova i stanja u katastru — zato procenu dajemo tek nakon uvida u podatke o parceli.

Zašto ne postoji jedna cena parcelacije placa

Cena projekta parcelacije za dva placa iste površine može biti potpuno različita. Plac sa jednim vlasnikom, urednim katastarskim podacima i podelom na dva dela uz ulicu, i plac sa tri suvlasnika, kućom u sredini i ogradama koje se ne poklapaju sa katastarskim planom — to su dva sasvim različita posla.

Zato ne objavljujemo cenovnik. Fiksna cena „po parceli“ bila bi za jedan slučaj previsoka, a za drugi bi značila da će nešto biti preskočeno ili naknadno naplaćeno. Umesto toga, nakon uvida u podatke o vašoj parceli dajemo procenu bez obaveze, sa jasno navedenim stavkama.

Od čega se sastoji ukupna cena projekta parcelacije

Kada pitate koliko košta parcelacija, verovatno mislite na ceo put: od odluke da podelite plac do upisa novih parcela u katastar. Taj put ima nekoliko celina i svaka nosi deo troška.

Izrada projekta parcelacije ili preparcelacije

Projekat definiše nove građevinske parcele u skladu sa planskim dokumentom: njihov oblik, površinu, pristup javnoj saobraćajnoj površini i koordinate prelomnih tačaka u državnoj projekciji. Izradom projekta, kako zakon nalaže, rukovodi odgovorni urbanista arhitektonske struke, a geodetski deo — projekat geodetskog obeležavanja i elaborat geodetskih radova — radi naš licencirani geodetski tim. Šta sve obuhvata ova usluga, opisano je na stranici izrada projekta parcelacije i preparcelacije.

Preparcelacija, kod koje se od više katastarskih parcela formira jedna ili više građevinskih parcela, po pravilu je obimnija, jer obuhvata više parcela, a često i više vlasnika.

Projekat geodetskog obeležavanja

Prema Zakonu o planiranju i izgradnji, projekat geodetskog obeležavanja je sastavni deo projekta parcelacije, odnosno preparcelacije. U njemu se definiše kako se nove granice prenose sa papira na teren. To nije dodatna opcija, pa ponuda koja ga ne pominje nije potpuna. Više o tome pročitajte na stranici projekat geodetskog obeležavanja.

Terenski radovi i obeležavanje

Pre projektovanja snima se postojeće stanje: granične tačke, ograde, objekti i prilaz. Kasnije se nove prelomne tačke obeležavaju na terenu, tako da svaki vlasnik tačno vidi gde mu je granica. Broj izlazaka na teren i obim merenja direktno utiču na cenu.

Elaborat geodetskih radova i sprovođenje u katastru

Nove parcele postoje tek kada ih katastar upiše. Geodetska organizacija izrađuje elaborat geodetskih radova i dostavlja ga službi za katastar nepokretnosti, danas elektronskim putem. Služba pregleda elaborat; ako nema nedostataka, overava ga i prima, a ako ih ima, zapisnikom nalaže da se otklone u roku od 8 dana. Na kraju katastar donosi rešenje o formiranju katastarske parcele. Ovaj deo posla opisan je na stranici sprovođenje parcelacije u katastru.

Takse, naknade i prateći troškovi

Pored same usluge, postoje i troškovi koje plaćate državi, opštini ili trećim licima:

• republičke administrativne takse i naknade RGZ-a — prema važećem tarifniku;
• lokalne takse — da li postoje i koliko iznose, zavisi od opštine;
• informacija o lokaciji — ako je pribavljate, izdaje se uz naknadu stvarnih troškova;
• javni beležnik — kada treba overiti ugovor o deobi ili saglasnosti suvlasnika.

Prema Zakonu o državnom premeru i katastru, troškove utvrđivanja i provođenja promena snosi podnosilac zahteva. Iznose taksi ne navodimo unapred jer zavise od tarifnika i opštine; u proceni vam kažemo koje troškove te vrste da očekujete u vašem slučaju.

Šta utiče na cenu parcelacije placa

Iz iskustva u katastarskoj geodeziji i deobi parcela, ovo su faktori koji najviše pomeraju cenu:

• Broj novih parcela. Svaka nova parcela donosi nove prelomne tačke, proračune, obeležavanje i obimniji elaborat. Podela na dva dela i podela na šest placeva nisu isti posao.
• Površina i oblik. Velika ili nepravilna parcela, sa mnogo lomova granice, traži više merenja od pravilnog pravougaonika uz ulicu.
• Teren i pristupačnost. Gusto rastinje, nagib, objekti na granici ili otežan prilaz produžavaju rad na terenu.
• Dostupnost i kvalitet podataka premera. Ako se katastarski plan ne poklapa sa stanjem na terenu, pre projektovanja treba utvrditi gde su granice zaista, što znači dodatna merenja i analizu.
• Imovinsko-pravni odnosi. Neprovedeno nasleđe, neažurni podaci o vlasnicima ili deo parcele u javnoj svojini traže dodatne korake pre nego što se katastru podnese zahtev.
• Broj suvlasnika. Više suvlasnika znači više usaglašavanja i potpisa, jer se uz zahtev katastru podnosi dokaz o rešenim imovinsko-pravnim odnosima za sve parcele. Kako se to rešava, objašnjavamo u vodiču deoba placa između suvlasnika i naslednika.
• Planski uslovi. Minimalna površina, širina fronta prema ulici i pristup javnoj saobraćajnoj površini određuju da li se plac može podeliti onako kako ste zamislili. Ako planski dokument nije donet, primenjuje se Pravilnik o opštim pravilima za parcelaciju, regulaciju i izgradnju.
• Kulturna dobra. Za parcele u zaštićenim područjima pribavljaju se mere tehničke zaštite od zavoda za zaštitu spomenika kulture, što je dodatni korak u postupku.
• Udaljenost lokacije. Kancelarije su nam u Šapcu i Bogatiću, a radimo u Beogradu i Novom Sadu, kao i u Mačvanskom, Sremskom i Kolubarskom okrugu i šire; za udaljenije lokacije uslove dogovaramo posebno.

Kada vam projekat parcelacije nije potreban

Ne traži svaka promena granica projekat. Prema Zakonu o planiranju i izgradnji, ispravka granica susednih katastarskih parcela i spajanje susednih parcela istog vlasnika rade se bez projekta parcelacije, na osnovu elaborata geodetskih radova. Ako želite samo da deo placa pripojite susednoj parceli ili da uredite granicu sa komšijom, pogledajte uslugu ispravka granica susednih parcela — obim posla je tada po pravilu manji. Imovinsko-pravne odnose i tada treba rešiti pre izrade elaborata.

Kako formiramo ponudu za parcelaciju

1. Pošaljete osnovne podatke. Dovoljni su broj katastarske parcele i katastarska opština (KO); ako imate list nepokretnosti i kopiju plana, još bolje. Napišite i šta želite: na koliko delova, ko dobija koji deo i ima li objekata na placu.
2. Proveravamo katastar i plan. Gledamo podatke premera, upisano vlasništvo i šta važeći planski dokument dozvoljava na vašoj lokaciji. Ako nešto nije jasno, savetujemo da se pribavi informacija o lokaciji.
3. Dajemo procenu bez obaveze. Dobijate okvir troškova po stavkama i iskren odgovor na pitanje da li je željena podela uopšte izvodljiva.
4. Dogovaramo posao. Radove počinjemo tek kada vam je jasno šta je obuhvaćeno. Koje papire ćete morati da priložite, opisano je u vodiču dokumentacija potrebna za parcelaciju.

Ponekad je najkorisnija procena ona koja kaže „ovako ne može“. Ako plan ne dozvoljava podelu na tri placa, bolje je da to saznate pre nego što platite projekat, nego kada vam ga opština vrati.

Zašto najjeftinija ponuda može da košta više

Kod parcelacije se pravi trošak vidi tek na kraju postupka. Ovo su najčešći razlozi zbog kojih se „jeftino“ pretvori u skupo:

• Plan nije proveren na početku. Ako se posle izrade projekta ispostavi da nove parcele ne ispunjavaju planske uslove, projekat se radi iznova.
• Projekat se vraća na doradu. Organ opštine ili grada nadležan za poslove urbanizma potvrđuje projekat u roku od 10 dana, a ako projekat nije u skladu sa planom, obaveštava podnosioca. Na obaveštenje se može podneti prigovor opštinskom, odnosno gradskom veću u roku od 3 dana od dostavljanja, ali svaki takav krug znači izgubljeno vreme.
• Elaborat ima nedostatke. Katastar tada zapisnikom nalaže otklanjanje u roku od 8 dana, a upis novih parcela čeka.
• Ponuda ne obuhvata sve. Ako je u cenu uračunat samo projekat, a obeležavanje, elaborat i predaja katastru naplaćuju se naknadno, ukupan iznos može da premaši ponudu koja je na prvi pogled bila skuplja.
• Ponovni izlasci na teren. Greške u merenju ili obeležavanju znače nove dolaske, a ponekad i spor sa susedom.

Koliko sve to može da produži postupak, opisali smo u vodiču koliko traje parcelacija.

Šta da pitate kada upoređujete ponude

• Šta tačno ulazi u cenu: projekat parcelacije ili preparcelacije, projekat geodetskog obeležavanja, obeležavanje na terenu, elaborat geodetskih radova i predaja katastru?
• Ko izrađuje projekat? Prema Zakonu o planiranju i izgradnji, to može biti ovlašćeno privredno društvo, drugo pravno lice ili preduzetnik upisan u odgovarajući registar, a izradom rukovodi odgovorni urbanista arhitektonske struke.
• Da li su takse i naknade uračunate ili ih plaćate posebno?
• Da li je dorada uključena ako opština ili katastar zatraže ispravke?
• Da li je pre davanja ponude proveren planski dokument za vašu parcelu?
• Ko komunicira sa opštinom i katastrom i prati predmet do rešenja?
• Šta vi treba da obezbedite: dokumente, saglasnosti suvlasnika, overe kod javnog beležnika?

Ozbiljan izvođač na ova pitanja odgovara bez okolišanja. Ako na neko od njih dobijete odgovor „videćemo usput“, računajte da se i konačna cena može promeniti usput.

Kako da dobijete procenu za svoj plac

Pošaljite nam broj katastarske parcele i katastarsku opštinu, a ako imate list nepokretnosti ili kopiju plana, priložite i njih. Ukratko opišite kakvu podelu želite. Na osnovu toga dobijate procenu bez obaveze i odgovor na pitanje da li je parcelacija izvodljiva onako kako ste zamislili.

Zahtev možete poslati preko stranice kontakt i zahtev za ponudu, na info@projekatparcelacije.rs ili pozivom na 060 428 16 32 (ponedeljak–petak 8–16 h, subota 9–14 h). Geocentar Vujković ima kancelarije u Šapcu, Masarikova 100, i u Bogatiću, Vojvode Stepe 2, pored opštine.

Česta pitanja